最近3年不要碰‘金德悦’的学区房，尤其是老学区房在21世纪经济报道记者的采访中，无论是在西城区浸淫多年的经纪人，还是在西城区研究房源的家长，都达成了这样的共识

最近几天，北京市西城区2022年幼儿园入学成绩出炉731后买了顶级学区房的家长，梦想又破灭了，尤其是德胜学区，731后的孩子都出区了，月坛学区的孩子也错过了重点小学

我们拿一套单价19万的房子，我们都和隔壁学区单价12万的房子上同一所小学谁都很难把它放在一边去年6月，一位冲刺购买德胜学区老牛小玉祥小学对口学区房的家长表示，买房时已经知道多校划片政策，但还是想赌一把对口牛小的概率去年的录取结果泼了一盆冷水今年，孩子终于转到了隔壁新街口学区的普通小学

当学区房比牛小的确定性被消解，顶级学区房的光环也就因此黯然失色，教育的附加值也就消除了老小成交量和成交价格下降，北京西城学区房削峰填谷趋势越来越明显

21世纪经济报道记者在走访中发现，一方面顶级学区房下跌，另一方面周边学区房逐渐升温过去相对薄弱的会展路学区房甚至出现了抢房的情况

而还在苦苦追求教育附加值的家长们，又开始了一次大迁徙——听说进好学校的概率很大，赶紧买我害怕聚在一起谁也不能保证我打开的盲盒会中奖我聚得越多，概率越低一位家长感慨地说，现在是买了针，舍得

大撤退

今年年初，德胜的营业额很低，一个月的营业额甚至不如去年的淡季德胜区一位资深经纪人告诉21世纪经济报道记者，不仅年初的传统旺季不旺，近期的成交量也比较冷清2026年之前可能不会有大的改善

前面提到的金德悦是西城区金融街，德胜，月坛学区的简称也是西城这个教育高地的塔尖被誉为顶级学区，区域内有多所优质小学

尤其是德胜区几乎等于六角勇士，随便拿出一个小学都不常见因此，该区域学区房价格一度冲上20万元/平方米去年最火的时候，一夜涨价百万元的情况并不少见

可是，去年7月，德胜全部录取结果出区后，该区房屋交易量和成交价格急转直下，解约，降价出售案例接连出现此后德胜区的成交量一直在低位徘徊，中间也有回暖迹象，但整体还是很冷

根本原因在于高价买房却上不了好学校长期的涨价预期也被戳破，家长开始从顶级学区房撤退

旧破小的房子首当其冲，价格在短时间内大幅下跌直到最近，价格仍比去年的高点低一点

以1990年建成的新外街小区一套60平米的小两居室为例去年6月成交单价16万左右今年6月，同一户型单价降至14万元本来这个小区的房源每年都会保持一定的增长综合计算后，一套老小整体降价接近150万元

据前述经纪人介绍，该区域老小房打折现象相当普遍反而阳光丽景的房价一直稳定在16—18万元区间市场上的房子出来后，可以很快成交

和硕研究院首席分析师郭毅表示:‘老破小’学区的住房几乎是‘成功教育，失败教育’，住房价值基本垫底，全靠教育附加值支撑一旦学区房政策调整，这类房源的价值降低效果立竿见影

不仅是学区房，连老破小的房子整体价值都在缩水来自机构的数据显示，今年上半年，北京传统意义上的旧破小成交量首次跌破50%均线，而二新房则保持增长态势，突破20%

新费用

与传统顶级学区房的没落形成对比的是，周边的弱势学区房开始蠢蠢欲动。

月坛学区旁边的展路片区，原本在家长的选择中排名靠后，但自从去年金德月受挫后，展路可以保证西外福小学和奋斗小学银河校区这两个相对优质的选择，进而成为家长追求的新目标。

在家长看来，与其花高价买金德月的房子上普通小学，不如花中等单价买会展路的房子求稳。

2022年的录取结果中，展览路学区的学位也比较充足731之后的孩子至少可以进西外附小银河校区和奋斗小学

据一位长期在会展路工作的房产中介介绍，会展路去年的成交量有所好转今年7月小升初录取结果出来后，该区域房屋交易量明显增加，甚至是德胜区的几倍

21世纪经济报道记者找到了一位去年底购买会展路学区房的年轻家长她说她的孩子将在2025年进入小学她是从德胜学区搬到会展路的购房者之一原因是她不敢再赌德胜对口小学了就算展览路最后调整了，至少房价没那么高，房子住着还可以

连续两年接手德胜调剂生源的新街口学区房，优质学区房也出现涨价。

在新街口学区，皇城根小学官园分校对面的官园公寓最近出现了抢房现象一套141平方米的四居室，售价2300万元，吸引了三四十组客户房东临时加价20万，依然没有阻挡购房者的看房热情现在住在里面的租客不同意以后这么多人来查看房子

新街口学区今年的录取结果也很理想就连731后群体也能进房子对面的小学相比之下，皇城根小学官园校区是‘老牛’，家长要的是确定性一位负责该区域的经纪人解释道

不少业内人士认为，家长对这种入学确定性的追求短期内不会消失，从顶级学区房逃离的需求可能会陆续推高周边学区房的房价。

不确定的赌博

尽管现阶段教育资源仍然不平衡，但致力于教育公平的改革已经稳步推进。

去年以来，多校划片，教师轮岗，学区房指导价等政策接连来袭今年，北京多个区公布了学额到校计划

所谓校额到校，是指将优质高中招生指标分配给初中的一种做法，也是促进教育公平的一种措施从2014年开始，北京市出台了学额到校的政策，但覆盖的初中数量较少在2021年的招生计划中，优质高中50%以上的招生名额将分配给北京市所有初中，这意味着普通初中成绩优异的学生有更多机会进入重点高中

各种措施多管齐下学校和房子的联系不再是单线定线，目的是降低家长对学区房的热情

还在拍的家长减少了，观望情绪浓厚前述德胜中介人士告诉记者，目前客户都在西城各个区做比较，少数决心买的做了最坏的打算，也不指望房子能换来好学校

但是，房子和学校解绑还有很长的路要走虽然过去一年的各项政策对学区房进行了更多的限制，但总体来说，名校的教学质量并没有被明显稀释，所以教育的均等化是一个渐进的过程郭毅补充道，学区房的价值变化也是一个长期的过程

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