01.

人是短视的，只看当下，都想回到往日的繁荣时光里短期来看，楼市下行，对谁也没好处所以，盼望楼市回升甚至反弹的人很多当政策纾困时，都将其与过去类似的场景进行比较但我们要有清醒认识首先，纾困也好，刺激也罢，都在需求端，但不要过分夸大效力

比如，降首付确实是为了稳楼市因为，内地三四五线城市的房价已经阴跌了2年多了，库存积压叠加人口外流，这时候还坚定要买房的，只有刚需比如返乡置业的骑手小哥于情于理，降首付是合理的，但谁也没考虑到增加月供的压力，希望他们一切安好

其实，明面上银行降首付不算什么，暗地里的分期首付，一成首付早已风起云涌为了回笼现金流，开发商垫首付比较普遍根据消息显示，包括深圳在内，一成首付已不再稀奇

其次，降利率，更多是新增楼市需求不足，而按揭额度增加的结果2021年前三季度累积的按揭申请件处理完以后，新增的市场需求有限简单讲，资金供应多了，利率就下来了根据消息显示，经营贷政策宽松了，也无人申请就连市场很好的上海，近期都要求保证房贷增速

02.

说明什么问题呢。当下的市场需求还比较孱弱，这不是周期性的！

一是，疫情常态化多点散发，中低收入家庭的收入受到影响，这些家庭劳动力主要在服务业行业就业，

二是，新增购买力在减少:

最近几年来，每年毕业大学生超过了千万，但部分通过学校与毕业生签订临时性就业保障合同来缓解压力2021年1—11月，我国城镇调查失业率从5.4％下行至5.0％，表明劳动力市场运行平稳值得注意的是，同期内16岁—24岁的年轻人调查失业率却由12.7％上升至14.3％

三是，对未来收入增长的乐观预期下降，导致购房延后或迟迟不定，

四是，增量购房者，很多有购房经验，或身边人有购房经验，对楼市本质和风险有了一定认识，

五是，货币宽松，刺激的是豪宅型改善:

当政策开始纠偏，特别是信贷投放增加，利率下降，最先好转的，就是本地高端改善需求主城区100平米以上的改善新盘，交易比较好近期，广州天河，白云，荔湾，越秀的高端新盘，卖的都还可以所以，当下与2020年疫情后有点类似，预期好转，最先回升的就是豪宅

但是，本地富裕一族驱动的豪宅改善，其容量是有限的一方面，该改善的，基本在最近几年来都改善了其他人，或受生意不景气的影响，或对当下楼市风险有新认识，也不太愿意出手

也就是说，当下只是一小块楼市在回升，这是个小众市场，整体楼市并未呈现回升的态势特别是，受二手房市场不景气和价格下跌，交易周期拉长，交易对手减少，一般改善型需求难以实现广大新市民，外来人群的购房需求未转化为现实

03.

近期，我在珠三角某热点三线城市调研，发现开盘成交几套的情况很多，甚至还有零成交的根据消息显示，很多城市连续两周0新开显然，市场距离回升，还有一段距离从去年四季度，政策就开始纠偏，信贷额度宽松，利率降了，国家和各地的暖风不断吹，为啥市场不回暖

因为，今非昔比，物是人非，要看到这四个回不去了:

一是，房价只涨不跌的预期，回不去了，

二是，对未来收入增长的乐观预期，一时半会儿也回不去了，

三是，开发商加杠杆快周转和购房者加杠杆炒房，回不去了，

四是，地价对房价的推动，回不去了。

需求端的这种巨变，直击开发商的营销底线据说，深圳主城区罗湖出现15％佣金的一手房总价400万元起，最高3328万元的办公产品，成交一套佣金最低60万元起，最高500万元即便这是个案，当全民营销，4％—6％的佣金费率，在深圳很常见，可见当下购买力之弱

当下，还要重视供给端的冲击。

民企信用风险爆发的传导效应，还未结束地价推动房价上涨，这是前两轮楼市回升的因素，但民企信用风险继续存在，传导至土地市场，导致流拍和低地价，还在发生截止2月22日，今年以来CRIC重点监测的98个城市流拍率达20％，其中1月流拍率接近25％的高位

图:2022年1—2月住宅用地招拍挂流拍率TOP10城市

信用风险除了在土地端的传导，在销售端，开发商要钱不要货的销售行为，导致了大幅度的打折促销，对片区房价具有非常大的影响市场本来就低迷，一旦周边有竞品在打折，其他开发商只有被动跟进的选择这对于疲弱的楼市市场预期，有比较大的冲击

供给端的冲击，传递到需求端，就是房价还会下降的信号。

供给端的冲击，还远远不止于此这几轮楼市起起落落，对购房者是一个教育和再教育的过程他们自己或身边亲朋都有参与房子买卖的经历，不再轻信过去那套营销话术开发商和渠道方合谋，炒作规划蓝图，驱动房价上涨预期，带动需求入市的模式，很难奏效了

因为，很多城市新区规划并未落地，公共配套也不完善更夸张的是，房子都已交付了，可以入住了，但小区通往外面主干道的道路都没修好，导致片区实际入住率很低实打实的感受，经口口相传，就导致后续的购买力用脚投票近期，这些区域的房价，明显在下跌

04.

近期，国新办举行的新闻发布会上，住建部负责人表示，保障住房的刚需，同时满足合理的改善性需求，促进房地产业良性循环和健康发展时隔几年，管理层再次强调满足改善性需求

一方面，很多城市，改善需求确实是主力，另一方面，改善需求能带动房子循环，比如卖一买一的置换需求，这样的连环单能带动多套房屋交易，这也是行业良性循环的重点更重要的是，管理层希望需求端能保持一定的活跃度唯有此，才能解决供给端的冲击

目前，民企融资困局并未获得改善，无论是开发贷，还是债券发行，金融机构显然还很谨慎近期，民企多笔ABS，信用债借新还旧终止货币宽松了，但资金在往央企国企走对央企和国企来说，货架上的资产包太多，有得挑有得选，招拍挂性价比也高，他们不会贸然出手

而且，近期央行和地方的政策纾困，貌似让很多民企又看到了希望:再撑一撑，春天就来了所以，有的不愿意割肉，不愿意把优质资产拿出来买由此，就造成供给端冲击持续存在当楼市需求面好转一些了，无论是民企开发商自救，还是收并购，条件都会成熟很多

因此，国家政策调整，目的是很强的，创造让行业良性循环的大环境，当又是极其小心的，担心房价再次上涨，让当下畸形的需求端，疲弱的消费和内需，扭曲的经济结构雪上加霜因此，住建部再次强调保持调控政策的连续性和稳定性，增强调控政策的精准性和协调性

总之，政策端的目标很明确，保稳定，保行业，而不是救市或救企业政策端不会放大招，需求已不复当年之勇，供给冲击还会继续存在楼市低位徘徊的局面，可能要贯穿上半年了

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