4月24日晚，创业板文科创产业园区运营服务商第一股德必集团发布了2022年年报以及2023年一季度报；与此同时，公司首次对外披露了《(2022)年度环境、社会及管治报告》。

2022年年报显示，2022年全年，德必集团实现收入77,884.98万元，实现归母净利润3249.39万元，同比均出现下滑。2023年一季报显示，德必集团今年一季度实现收入2.39亿元，同比增长9.66%，同期实现归母净利润247.96万元，同比出现下滑。

重要的非财务数据方面，截至2022年12月31日，德必集团的园区管理面积超118万平方米，较2021年同比增长18%。

按照《企业会计准则》编制的财报保障了横向和纵向的可比性，更加强调不同行业之间的共性。德必集团本次财报数据的表现，更多立足统计历史过往；未来业务发展趋势，值得在财报中细细参详。

收入端表现系偶发因素干扰

与在管园区面积稳步增长不同，2022年德必集团的收入同比出现下滑，究其原因，2022年外部政策短暂调整和部分项目的调整，造成了暂时性差异。

2022年，国内经济环境复杂多变，客观上面临挑战。作为城市更新领域的龙头，德必集团也受到大环境影响。在营收上，旗下东枫德必WE项目，从承租运营模式改为参股运营模式，导致了收入的下滑。目前，德必集团主要从事“承租运营”、“参股运营”、“受托运营”三种经营模式，其中承租运营模式处于主流地位。

在承租运营模式之下，集团旗下的园区运营项目公司直接向园区内文科创企业提供租赁服务、会员服务及其他服务；参股运营模式下，公司与物业产权方或者其他合作方共同出资设立园区运营公司，公司并不控制园区运营公司。切换为参股运营模式后，项目本身收入在合并范围需要出表，从而技术上导致了收入的减少。

新冠“乙类乙管”后，经济生活恢复到新常态的同时，德必集团也积极通过短期优惠服务等多种方式，助力企业复工复产，意在争取长期的合作共赢。业绩表现或有波动，但业务这一基石不断加厚，则偶发因素的干扰不会永远存在:2023年一季报显示，公司收入已经逐步摆脱了暂时性影响，同比转增，趋势向好。

成本费用配置暂时性影响利润

与此同时，随着德必集团在新建项目上的跑马圈地，公司在管面积新增约18%，这为未来发展提供了空间。2022年，德必集团先后以承租运营模式，分别在上海、杭州、成都签订了6个项目，可供租赁面积合计约8.3万平方米；同时，公司于2022年7月收购武汉创立方等5个项目，可供出租面积约为9.6万平方米。

在不确定因素多发的2022年，新拓项目的工程改造进度及招商进度有所延迟，对德必集团而言，业务模式自然带有的“爬坡期”加长，从而未产生或产生较少营业收入，但前期固定成本无法减少，造成了短期内成本费用增长远大于收入增长，进一步影响了利润表现。但长期看，随着前期进度恢复、收入将逐步释放。从季度数据环比来看，2023年一季度，德必集团的归母净利润247.96万元，环比2022年四季度有大幅明显提升。

能够预见的是，伴随着园区招商工作的大力开展，人工智能等创新性业务模块的顺利推进，有东西方结合的设计理念、十大配套增值服务等加持运营的德必集团，其项目拓展还将继续、企业入驻及续约情况更加可期，营收端回暖已现:2023年一季度，德必集团的营业收入约为2.39亿元，环比2022年第四季度的1.9亿元，增长25.79%；预计利润将随之不断得到修复。

未来收入增长已初见端倪

可以看出，与文科创热门概念时常交集、紧扣国家城市更新政策脉搏的德必集团，其未来发展趋势相比一时的业务表现，更加值得关注和分析。

城市更新作为一项系统工程，不仅是建筑物和设施的升级改造，更是对城市建成区物质空间形态、经济社会结构以及人居环境质量的不断改善。2022年1月20日全国住房和城乡建设工作会议中，提出将实施城市更新行动作为推动城市高质量发展的重大战略举措。在地方层面，多省市因地制宜构建城市更新顶层政策体系，各地城市更新发展势头强劲。

作为国内最早提出并落实“城市更新”概念的企业之一，德必集团拥有“既有建筑改造的创意设计能力”和“园区运营管理能力”两大核心竞争力，并斩获了“龙腾奖”最佳园区奖、十大城市更新建筑重生案例、中国文化创意产业十大领军园区等行业奖项。

除了政策端给予的巨大空间之外，在客户端，德必集团积极布局的“文创+科创”两大领域也迎来了进一步壮大的机遇:梳理近3年相关数据发现，我国规模以上文化企业由2019年5.8万家，增加到2022年6.9万家，3年累计升规入统1.1万家，年均增加约600多家。总体上看，2022年全国文化产业保持平稳增长态势。规划指出，到“十四五”末，形成支持科技型中小企业研发的制度体系，营造全社会支持中小企业研发的环境氛围，科技型中小企业数量新增20万家。增强科技型中小企业研发能力，实现“四科”标准科技型中小企业新增5万家。而公司在领域内介入早、耕耘深，积累了独到且行之有效的方法论，擅长培育优质企业的生态圈建设，先后服务了美团点评、飞书深诺、36氪、拉面说、樊登读书会等；数以千计的文科创企业在德必园区聚集、再迈向成熟与壮大，形成一个个地方文科创产业引擎，共同为中国创意经济的发展贡献力量。

从年报细节可以看出，德必集团贡献未来收入增长的引擎逐步壮大:随着公司在管园区面积的不断扩大，2022年，德必集团在武汉、合肥、深圳3地落地开花，实现收入零的突破，开拓了新的收入增长点；同时，成都、长沙、西安、海外市场的收入同比均有所上升，德必集团的市场开拓，于国际市场增加广度，于国内市场增加深度，双管齐下。

作为创业板首家文化创意产业园区运营服务商，德必集团除了积极寻求业务创新、夯实核心竞争力之外，还积极参与到环境、社会关怀与精细治理中去，为行业树立了新的标杆。从同日发布的《ESG报告》来看，德必集团已与国家“双碳”目标同频共振，将可持续发展理念与自身业务发展模式深度融合，与各利益相关方携手共进，值得市场的持续关注。

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